不買房當房東

內容簡介

不需要買房、不需要龐大資金、小資族也能參與怪物等級投資技術公開！

靠薪資存款、靠投資股票真的能穩定實現財務自由嗎？ 法規已上路，現在正是創造收租人生的最佳時機
【二房東實戰的35堂課】不買房也能合法收租，小資族開啟包租生涯
曾任中國最大租房平台營運長，現為合法的職業二房東Tody教你改變財務體質， 用少少的錢開啟收租人生，年投報率40%以上！
物件哪裡來？為什麼投報率這麼高？如何與大房東溝通？如何讓租金翻倍？ 從開發、裝修、招租到管理，解鎖合法二房東需要的技能！

輔導超過百位學員，實現收租300間以上的Tody，以實戰經驗告訴你租房投資術的獲利眉 角，不但能改善自己的住房品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來穩定的第二收入。書中除了經驗分享，Tody更精闢分析說明現今房市趨勢，針對無經驗的人以及想接觸這個領域的新手，給予貼近現實的建議和實踐方式。

◎誰適合這本書？
1.想要學習一技之長、創造穩定的第二收入
2.想要踏入房地產領域卻苦無起始資金
3.剛接手家裡的老公寓，想出租又不知如何處理
4.已經是房東，但被房客煩到不行

◎高房價時代投資房地產，就從租賃開始！

【高投報率的獲利模式】
提升報酬率的關鍵，無非是控制裝修成本或者提高租金收入，而租金有一定的天花板，裝 修成本卻是可以自己掌控的。在這樣的幾間投資之後，我慢慢整理出心法，學會「把錢花在 刀口上」，每間房子的投入資金控制在30萬以內，就能同時確保出租品質、又能帶來豐厚的 收益。

【老房挑出黃金屋】
30年～40年的中古公寓會是最適合的標的。但並非每一間房子都適合拿來操作，還需要考 慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局，樓道梯間及鄰居也都是觀察點，才能兼顧出租的「賣 相」、改造成本、居住意願和將來的經營過程。

【與房東租客交手】
對房東「說好説滿，不如說話溫暖」，說哪些話可以提升好感度，說哪些話會一秒激怒對 請先做好練習再去見屋主。對租客先制定好遊戲規則，才能再降低日後發生衝突的機率。

【租金翻倍的裝修密笈】
「小成本創造大驚喜」，從「天」、「地」、「壁」三個面向來著手，省下設計和裝修成本又能提高 住屋品質和租金！

內容摘文
自序 打開「財務智商腦」，永遠不嫌晚

關於學習「財務智商」，我起步得很晚。在職場工作的十多個年頭裡，我和大部分的上班族 一樣，努力工作、期待著年終獎金、期待著加薪。直到35歲，在上海爬到了800人的企業營 運長，每天工作16個小時，休假也緊盯著手機訊息一刻不敢鬆懈，連生病也不願意請假，然而戶頭裡的存款，卻離可以退休的狀態依舊遙不可及，我才開始思考：「靠存款，真的實現財務自由嗎？」

當時我看到一個「4%的財務自由理論」，邏輯大概是說，如果存款的金額夠大，大到所產生的固定利息足以應付一年所需的生活開銷，那麼只要你的本金不變小，理論上，你就能一輩子靠利息活下去。假設一年需要的生活費是40萬，需要的本金就是除以4%等於1,000萬，才能靠利息來支應生活開銷。

也就是說，為了實現財務自由，我得先存到1,000萬。一開始的時候我真的相信，所以我縮 衣節食，計算著我每個月要存多少錢，卻發現，就算我一個月存4萬，要存多久才能達到1,000萬呢？是250個月，也就是20年！要不吃不喝20年，才能存到第一桶金。當然，我們可以說因為複利的關係，實際上需要的時間可以再縮短一些，但是人是不可能不吃不喝的，一個月存4萬對大部分人來說，是非常難以實現的，如果一個月存只1萬、2萬，時間就拉 得更長了。所以不論怎麼解釋，它還是一個難以實現的理想。更重要的是，這個理論完全忽 略了一個重要的變數，就是「通貨膨脹」。現在的平均物價，對比20年前，漲幅將近20%，也就是一樣的錢，20年後，購買力只剩下80%。如果是房價，那已經不知道是幾倍的漲幅了！今天的1,000萬，到明年、後年、20年後 ，購買力是一年比一年下降，錢放在戶頭裡不動，只會變得越來越小，想要用4%的利息來支應生活費，只會入不敷出，如果再碰到降息，可能連4%都沒有！所以這樣的財務自由理論，根本就不現實。

想當包租公，不需要擁有房子

2012年，我決定「出國深造」，選擇到上海工作，因為這趟奇異旅程，讓我開始接觸房地產，開始有投資理財的觀念，也才也第一次知道，原來想當包租公，根本不需要擁有房子。

(未完)

作者介紹

Today 陶迪

2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，選擇包租作為事業的新起點，致力於用自己的力量改善租房環境。從第一間改造公寓的實驗開始，發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式，2017年成立「一米好居品牌公寓」與「TODY的不買房包租術」，開班教授「輕資產包租實戰班」，希望藉由課程讓更多人一起參與租房市場的改革。如果你也不滿意自己的租房環境，一起動手加入吧！
www.facebook.com/todyassetlight

目錄

自序 打開財務智商腦，永遠不嫌晚

第一章 租房迷思
1不買房也可以當包租公
2房價越高越要聰明租房
3買房出租 v.s 租房轉租
4給二房東包租，屋主為什麼不自己賺就好了？
5包租、代管大不同

第二章 二房東的獲利模式
1空間與時間的交互作用
2二房東起手式—先決定經營模式
3了解你的租客—租房的分眾市場
4為什麼共生公寓的凶宅發生機率最低
5共生公寓已成為世界潮流
6共生公寓成功的五大心法
7共生公寓的多元客群
8獲利公式 — 價差、租期、裝修成本
9跟我這樣做—創造60%以上的年報酬率

第三章 找到你的起家厝
1老房挑出黃金屋
2物件哪裡來

第四章 與房東過招
1看房前的準備工作
2屋主溝通術
3六種屋主的六種情結
4簽約請你這樣做

第五章 與租客交手
1為你的「共居實境秀」選角
2看房現形記
3制定遊戲規則
4水電瓦斯佛系管理

第六章 素人的裝修秘笈
1學會設計，租金翻倍！
2 30萬搞定全室裝修
3這些錢可以省！簡單DIY
4這些錢不能省！後患無窮
5如何找到合適的工班

第七章 二房東心理學
1包租也是一種創業，卻不是越大越好
2成為二房東的心理準備
3當包租變成你的職業
4包租心法
5二房東合法嗎？
6城市裡的寂寞，每個人都應該體驗共居